До 3-х миллионов за гектар. Как рассчитывается возмещение за изменение целевого назначения и почему с этим лучше не «махлевать»

Андрій Мартин (у центрі) наголосив, що інформація про якість ґрунтів та лісів оцифрована, тому підроблення таких відомостей легко виявити.

Желая изменить целевое назначение земельных участков для строительства или добычи полезных ископаемых, инвесторы не должны забывать о необходимости уплаты компенсации в местный бюджет, а также выплаты предыдущему владельцу. В некоторых аспектах может возникнуть желание «сэкономить», однако, по мнению экспертов, этого лучше не делать, ведь это может спровоцировать неожиданные риски. В том числе и криминальную ответственность.

Знайти собі ціну

Вітчизняне законодавство визначає механізм відшкодування втрати сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва. Адже якщо через дії нового власника зменшується площа лісів або ділянок, які можуть використовуватись для аграрної діяльності, то місцевий бюджет має отримати компенсацію. Як передбачається, ці гроші підуть на покращення інших ділянок і нівелюють втрату.
Як пояснили експерти, цей механізм було запроваджено в тому числі для того, щоб змусити нових власників берегти природні ресурси.

Хоча в деяких випадках обійтися без знищення останніх не вдасться.

Особливості процедури відшкодування та проблеми, які можуть виникнути, фахівці обговорили під час практичного семінару «Правовий захист суб’єктів землекористування: землеустрій, кадастр, грошова оцінка, судова практика», організованого спільно Oleh Rachuk Law Firm та Земельною спілкою України.

Як відзначив завідувач кафедри землевпорядного користування Національного університету біоресурсів і природокористування Андрій Мартин, нормативи визначення відповідної компенсації не змінювались з 1997 р. і передбачені постановою Кабінету Міністрів «Про розміри та Порядок визначення втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, які підлягають відшкодуванню». Відповідно до неї за гектар ріллі слід заплатити від 30 до 150 тис. грн. залежно від ґрунту. Бажання «зіпсувати» кормові угіддя обійдеться в суму близько 50 тис. грн. за га. Відшкодування за ліс так само залежить від його якості й може сягати від 100 тис. до 3 млн грн. за га.
Загалом відповідальність за розрахунок несе сертифікований землевпорядник, який робить проект. Разом з тим, зауважив експерт, якщо використовуватиметься неправильна інформація, то він може «дуже легко помилитись». При цьому розрахунок може стосуватись десятків га, а недоплата мільйонів гривень може призвести до відкриття кримінального провадження.

Тому, підкреслив А.Мартин, надзвичайно важливо послуговуватися якісною вихідною інформацією. Зокрема, розраховуючи втрати сільськогосподарського виробництва, бажано вивчити архіви останніх ґрунтових обстежень. А якщо новий власник захоче трохи зменшити свої витрати, сфальсифікувавши дані, то таку ідею краще відразу відкинути. «Інформація про початкові ґрунти, яка була зафіксована ще в радянські часи, нині відсканована Центром державного земельного кадастру і відображається навіть на публічній карті. Тому завжди є можливість перевірити її», — застеріг експерт. Навіть якщо відомості про ділянку з якихось причин «загубляться» у регіоні — в Києві вони все одно будуть. За таких обставин, радить А.Мартин, краще перевіряти достовірність даних самостійно, адже помилка може дорого коштувати.

Те саме стосується ризиків «махлювання» з лісовими компенсаціями. Оскільки відшкодування за них значно вищі, ніж за сільськогосподарські ділянки, може виникнути бажання «зробити» їх дещо гіршими. Адже, знизивши вартість лісу на третину, можна зекономити до одного млн грн. на кожному га.

Водночас, нагадав А.Мартин, в Україні ведеться державний лісовий кадастр, у якому зібрано всю необхідну інформацію. Тому, якщо перевірятимуть, чи правильно сплачено відшкодування, ніхто на місцях навіть не намагатиметься шукати документи: відразу звернуться до кадастру та з’ясують коректність розрахунків.

Заробити на збитках

Якщо ж мова йде про вилучення ділянки, в якої вже був власник, останньому необхідно також відшкодувати збитки. Як повідомив А.Мартин, у таких випадках слід компенсувати вартість посівів (якщо вони зроблені), а також витрати на покращення поля (наприклад меліорацію). Також компенсується упущена вигода, і щодо цього може виникнути найбільше труднощів.

«Розмір відшкодування втрат визначає комісія при райдержадміністрації або виконкомі міської ради. До неї можуть входити районний землевпорядник, юрист, бухгалтер — загалом 5—6 осіб. І ці люди мають з’ясувати, скільки слід заплатити землекористувачу», — розповів А.Мартин. Як наслідок, практика розрахунків по країні суттєво відрізняється.

Землекористувач, визначаючи свою упущену вигоду, може міркувати так: землю він взяв у оренду на 49 років і щорічно з кожного гектара планує отримувати 10 тис. грн. чистого прибутку. Значить, упущена вигода — 490 тис. грн. з кожного гектара. Якщо ж ідеться про необхідність «поступитися» ділянкою для компанії, яка займається видобутком корисних копалин, то фермер має шанс отримати значну суму. Так, розповів А.Мартин, йому відомий випадок, коли сільгоспвиробник за відмову від тривалої оренди отримав 8 млн грн. компенсації.

Якщо сторони не домовляться і земля вилучається з метою суспільних потреб або суспільної необхідності — розмова може перейти в судову площину. В такому разі потрібно буде призначати економічну експертизу.

Шукайте альтернативу

Не обійшли увагою учасники семінару й тему, яка є чи не найбільш обговорюваною у сфері земельних відносин: можливість скасування мораторію на продаж сільськогосподарських ділянок.

Член науково-експертної ради Держземагентства Сергій Біленко дивиться на таку перспективу доволі песимістично. «Розмови про те, чи буде у нас відкритий ринок землі, триватимуть ще багато років. У найближчому майбутньому мораторій не знімуть», — припустив він.
Разом з тим можливість узяти ділянку в оренду можуть використати не всі й не завжди. Наприклад, якщо фермер планує інвестувати в землю чималі кошти, але боїться, що договір оренди буде розірваний. Адже такі домовленості надто зарегульовані, передбачають багато зобов’язань, і при бажанні можна з’ясувати, які з них не виконуються. Як наслідок, суд у такому спорі може стати на сторону орендодавця і розірвати домовленості.

На відміну від оренди, емфітевзис мало регулюється законодавством і сторони самі визначають особливості його укладання. Крім цього, такий договір має суттєву перевагу, адже може стати предметом застави для отримання кредиту. Тому, повідомив С.Біленко, за даними Мін’юсту, кількість таких договорів щороку подвоюється.

Разом з тим експерт нагадав, що емфітевзис варто використовувати лише тим особам, які самостійно планують займатися сільським господарством. Адже якщо орендовану ділянку можна здати в суборенду третій особі, то із землею, яка перебуває в емфітевзисі, цього зробити не вдасться.

Ще один суттєвий недолік емфітевзису — відсутність судової практики щодо таких договорів. Поки що не можна однозначно спрогнозувати, як вона розвиватиметься і, наприклад, в яких випадках такі домовленості розриватимуться. Експерт не радить укладати договори емфітевзису на 100, 200 чи 400 років, як це інколи відбувається. Законодавство цього, здається, не забороняє, але ніхто не може знати напевно, що буде далі.

Разом з тим, зважаючи на відсутність повноцінного ринку землі, можна передбачити, що в Україні й надалі використовуватимуться альтернативні способи отримання ділянок у власність.

КОМЕНТАР ДЛЯ «ЗіБ»
Андрій КОШИЛЬ, президент асоціації «Земельна спілка України»:

— Нині в земельній сфері діє понад 700 законодавчих і нормативних актів, і неможливо сказати, що є певний закон, змінами до якого можна було б вирішити ситуацію. Водночас принциповим було б розроблення і прийняття нового Земельного кодексу, який упорядкував би чинну законодавчу базу, прибрав би неузгодженості між законами і нормативними актами.

Так само до ухвалення Податкового кодексу існувала значна і суперечлива нормативна база. Потім було ухвалено кодекс, і подальші зміни вносилися саме до нього. Отже, коли людині потрібно дізнатись, як сплатити податки, вона звертається до одного документа. Хочеться сподіватися, що і новий ЗК допоможе розв’язати чимало проблем. 

ЕВГЕНИЙ БЕРЕЗОВСКИЙ

Залишити коментар